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WEG-Verwaltung

Was ist Wohnungseigentum?

Die Verwaltung einer Eigentumswohnanlage steht allen Eigentümer gemeinsam zu. Eine ordnungsgemässe Verwaltung ist jedoch nicht denkbar ohne ein besonderes Organ – der Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, oder der Verwalter. Nach § 20 WEG kann die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden.

Die Verwaltung nach dem WEG bezieht sich üblicherweise nicht auf das Sonder- bzw. Teileigentum, sondern nur auf das Gemeinschaftseigentum. Die Verwaltung des Sonder- bzw. Teileigentums, also z.B. die Wohnungen bzw. Wohnräume und/oder die gewerblich genutzten Räume und/oder die Garagen, obliegt immer dem jeweiligen Eigentümer. Diese Flächen aus Sondereigentum bzw. Teileigentum kann der Eigentümer natürlich zusätzlich verwalten lassen; In diesem Fall muß allerdings ein gesonderter Verwaltervertrag (Verwaltung von Sondereigentum) abgeschlossen werden.

Der Verwalter ist stets Sachverwalter für fremdes Vermögen (Treuhandvermögen). Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen, auch spezielle Kenntnisse der kaufmännischen und bautechnischen Verwaltung, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privater Vorschriften sowie umfangreiche Rechtkenntnisse voraus.

Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleiches der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich.

In diesem Vertrag wird unterschieden zwischen dem Umfang der regulären Verwaltertätigkeit (Regelleistung), auf die sich die Grundvergütung des Verwalters bezieht und den besonderen Verwaltungsleistungen, die der Verwalter teils regelmässig, teils aufgrund besonderer Eigentümerbeschlüssen erbringen soll. Die besonderen Leistungen werden gesondert berechnet.

Was gehört zu den Aufgaben eines qualifizierten Verwalters?

  • Verwaltertätigkeiten die von allen Eigentümer gesehen werden:
    Wirtschaftspläne – Haus(Wohn)geldabrechnungen – Sonderumlagen – Eigentümerversammlungen – Erstellung der Niederschriften einschl. Versendung an alle alle Eigentümer -Rundschreiben/Aushänge – Mitarbeiter bei Anwesenheit in der Wohnanlage – Individuelle Leistungen wie Beratungen und Informationen – Mitwirkung bei Wohnungsverkäufen
  • Verwaltertätigkeiten, die häufig unbemerkt bleiben:

    Kaufmännische Leistungen:

    Kontierung und Verbuchung sämtlicher Geldein- und ausgänge – Monatliche Sollstellung von Haus(Wohn)geldern – Bearbeitung von Lastschriftbuchungen – Überwachung von Zahlungseingängen – Mahnwesen – Einleitung und Überwachung von Klageverfahren z.B. bei Zahlungsrückständen – Korrespondenzen mit den Anwälten, Gerichten und Behörden – Verwalten, Überwachen und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Festgeld- und Sparkonten – Rechnungskontrollen – Anweisung und Veranlassung von Zahlungen – Bearbeitung von Gehaltszahlungen incl. Lohnbuchhaltung – Errechnen und Ausführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögenswirksamen Leistungen – Erstellung der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherungsträger, Berufsgenossenschaft – Erstellung von Wirtschaftsplänen, Abrechnungen – Bearbeitung von Heizkostenabrechungen – Erfassung von Verbrauchswerten z.B.Heizölstand, Wasser- und Stromverbrauch – Kennen, Beachten von Lohn-/Einkommenssteuer-/Umsatzsteuergesetz, Abgabenverordung, Grundsteuergesetz etc.

    Technische Leistungen:

    Vorbereitung und Veranlassung von Handwerkerangeboten, Ausschreibungen, Angebotsspiegeln, Nachhalten von Terminen, Angeboten, Auftragsausführung, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen – Einweisung, Einarbeitung und Kontrolle der Hausmeister – Beantragung öffentlich-rechtlicher Genehmigungen – Abschluss, Überwachung von Wartungsverträgen und/oder Versicherungsverträgen wie z.B. Gebäude-, Gewässerschutz-, Glasbruch-, Haftpflichtversicherung, Aufzug-, Heizungs-, Pumpen- und Feuerlöscherwartung – Vorbereitung und Organisation von TÜV-, Brandschutz-, Blitzschutzprüfungen, Aufzug/Lift, Öltank, Tiefgaragenlüftung, Rolltor, Heizung, Feuerlöscher etc.) – Bearbeitung von Schlüssel- und Schliesskartenbestellungen – Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Rohrbruch) einschl. Veranlassen der Schadensbeseitigung durch Handwerker und Abrechnung mit Versicherungen -Vergabe und Überwachung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmassnahmen einschl. Abrechnen – Beauftragung von Sachverständigen – Kennen und Beachten von z.B. AGB, BGB, WEG, Landesbauordnung, Druckbehälter-verordnung, Orts- und Baumsatzung, Heizkostenverordnung, Heizanlagenverordnung, Feuerungsanlagenverordnung einschl. der Durchführungsbestimmungen

    Allgemeine Verwaltung:

    Korrespondenz mit Eigentümern – Verhandeln mit Behörden, Eigentümern, Hausmeistern, Lieferanten – Bearbeitung von Beschwerden, Verstössen gegen die Hausordnung – Massnahmen zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für die Gemeinschaft – Beratung von Eigentümern, Hausmeistern – Abschluss von Verträgen wie z.B. Wartungs-, Versicherungs-, Dienstleistungs-und Lieferverträge – Terminabstimmung, Saalbestellung, Erstellen von Tagesordnung und Beschlussentwürfen zur Eigentümerversammlung – Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Beschlussanfechtungen, Hausgeldklagen – Erteilung von Genehmigungen z.B. bei Veräusserungen, Nutzungsänderungen usw. – Ausbildung von eigenem Personal und Angestellten der Gemeinschaft wie z.B. Hausmeister – Kennen und Beachtung von z.B. WEG, BGB, HGB, ErbbaurechtsVO, GrundbuchVO, Zwangsversteigerungsgesetz, FGG, Konkursordnung, Nachbarschaftsrecht

Mietverwaltung

Vorbemerkung

Der Verwalter ist stets Sachverwalter für fremdes Vermögen (Treuhandvermögen). Die Verwaltung beruht auf einem gegenseitigen Vertrauensverhältnis zwischen Eigentümer und Verwalter. Dieses Vertrauensverhältnis setzt erfahrungsgemäß neben der persönlichen Zuverlässigkeit, Unparteilichkeit und geordneten Vermögensverhältnissen, auch spezielle Kenntnisse der kaufmännischen und bautechnischen Verwaltung, der wirtschaftlichen Geschäftsführung und einschlägiger privater Vorschriften sowie umfangreiche Rechtkenntnisse voraus.

Die Verwaltergebühr ist ein Entgelt für eine qualifizierte Dienstleistung. Deshalb wird ihre Höhe bestimmt durch den Umfang und die Güte der vom Verwalter und seinen Mitarbeitern zu erbringenden Leistungen. Ein Vergleich von Verwaltergebühren bei verschiedenen Verwalterangeboten ist also nur auf der Grundlage eines Vergleiches der Leistungen und der Leistungsfähigkeit der Verwaltungsfirmen möglich.

In diesem Vertrag wird unterschieden zwischen dem Umfang der regulären Verwaltertätigkeit (Regelleistung), auf die sich die Grundvergütung des Verwalters bezieht und den besonderen Verwaltungsleistungen, die der Verwalter teils regelmäßig, teils aufgrund besonderer Eigentümerwünsche erbringt. Die besonderen Leistungen werden gesondert berechnet.

Was tut der qualifizierte Verwalter und wieviel davon sieht der Eigentümer?

1.1 Das sehen die Eigentümer: Finanzplanung – Verwaltungsabrechnung
– Neben(Betriebs)kostenabrechnungen Umbau-, Modernisierungsplanungen – Kontoauszüge –

1.2 Diese Leistungen sehen die Eigentümer im allgemeinen nicht:
1.2.1 Kaufmännische Leistungen:

Kontierung und Verbuchung sämtlicher Geldein- und ausgänge – Monatliche Sollstellung von Mieten – Bearbeitung von Lastschriftbuchungen – Überwachung von – Zahlungseingängen – Mahnwesen – Einleitung und Überwachung von Klageverfahren z.B. bei Zahlungsrückständen – Korrespondenzen mit den Anwälten, Gerichten und Behörden – Verwalten, Überwachen und Disponieren von Geldmitteln auf Girokonten, Festgeld- und Sparkonten – Rechnungskontrollen – Anweisung und Veranlassung von Zahlungen – Bearbeitung von Gehaltszahlungen incl. Lohnbuchhaltung – Errechnen und Ausführen von Lohnsteuer, Sozialabgaben, vermögenswirksamen Leistungen – Erstellung der erforderlichen Meldungen an Finanzamt, Krankenversicherungsträger, Berufsgenossenschaft – Erstellung von Finanzplanungen – Bearbeitung von Heizkostenabrechungen – Erfassung von Verbrauchswerten z.B.Heizölstand, Wasser- und Stromverbrauch – Kennen, Beachten von Lohn-/Einkommenssteuer-/Umsatzsteuergesetz, Abgabenverordung, Grundsteuergesetz etc.

1.2.2 Technische Leistungen:

Vorbereitung und Veranlassung von Handwerkerangeboten, Ausschreibungen, Angebotsspiegeln, Nachhalten von Terminen, Angeboten, Auftragsausführung, Mängelrügen, Gewährleistungsansprüchen – Einweisung, Einarbeitung und Kontrolle der Hausmeisterbeantragung – öffentlich-rechtlicher Genehmigungen – Abschluß, Überwachung von Wartungsverträgen und/oder Versicherungsverträgen wie z.B. Gebäude-, Gewässerschutz-, Glasbruch-, Haftpflichtversicherung, Aufzug-, Heizungs-, Pumpen- und Feuerlöscherwartung – Vorbereitung und Organisation von TÜV-, Brandschutz-, Blitzschutzprüfungen, Aufzug/Lift, Öltank, Tiefgaragenlüftung, Rolltor, Heizung, Feuerlöscher etc.) – Bearbeitung von Schlüssel- und Schliesskartenbestellungen – Schadensmeldungen bei Versicherungsfällen (z.B. Rohrbruch) einschl. Veranlassen der Schadensbeseitigung durch Handwerker und Abrechnung mit Versicherungen, Vergabe und Überwachung von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen einschl. Abrechnen – Beauftragung von Sachverständigen – Kennen und Beachten von z.B. AGB, BGB, WEG, Landesbauordnung, Druckbehälterverordnung, Orts-, Baumsatzung, Heizkostenverordnung, Heizanlagen- verordnung, Feuerungsanlagenverordnung einschl. der Durchführungsbestimmungen

1.2.3 Allgemeine Verwaltung:

Korrespondenz mit Eigentümern – Verhandeln mit Behörden, Eigentümern, Hausmeistern, Lieferanten – Bearbeitung von Beschwerden, Verstößen gegen die Hausordnung – Maßnahme zur Fristwahrung oder zum Abwenden von Rechtsnachteilen für den Eigentümer – Beratung von Eigentümern, Hausmeistern; Mietern-Abschluss von Verträgen wie z.B. Wartungs-, Versicherungs-, Dienstleistungs-und Lieferverträge – Mitwirkung bei Gerichtsterminen, Klagenverfahren, Nutzungsänderungen usw. – Ausbildung von eigenem Personal und Angestellten der Gemeinschaft wie z.B. Hausmeister Kennen und Beachtung von z.B. WEG, BGB, HGB, ErbbaurechtsVO, GrundbuchVO, Zwangsversteigerungsgesetz, FGG, Konkursordnung, Nachbarschaftsrecht.

WUB

Die Inhalte zum Thema WUB – Wohnungswirtschaftliche Unternehmensberatung werden gerade überarbeitet.